Vous pensez à investir dans l’immobilier ? Si la gestion locative vous rebute ou que vous n’avez pas un capital suffisant pour acquérir un bien, il existe d’autres solutions !
De nouvelles manières d’investir ont fait leur apparition et constituent des alternatives solides à l’investissement locatif traditionnel, avec une rentabilité intéressante.
Notre guide des avantages des SCPI, de l’immobilier fractionné et du crowdfunding, pour s’affranchir du passage chez le notaire tout en faisant fructifier votre capital.
Est-ce une bonne opération d’investir dans une SCPI ?
Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui détient, acquiert et gère du patrimoine dans différents domaines :
- résidentiel
- tertiaire (bureaux, commerces…)
- résidence de santé
- entrepôts
Les investisseurs ont la possibilité d’acquérir des parts sociales de ces SCPI pour générer des revenus et/ou optimiser leur fiscalité.
En effet, la SCPI perçoit des loyers de ses actifs immobiliers et reverse la fraction qui revient aux investisseurs, proportionnellement aux parts sociales qu’ils détiennent.
Également appelé pierre-papier, cet investissement est accessible au plus grand nombre puisqu’il :
- ne nécessite pas de connaissances immobilières spécifiques (pas de gestion locative à assurer)
- est accessible avec un ticket d’entrée modeste (entre 200 et 1000 € selon les SCPI)
- permet de diversifier son patrimoine tout en évitant le recours à un emprunt bancaire
Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), le taux de distribution des SCPI atteignait en moyenne 4,53 % en 2022, soit une rentabilité intéressante.
Le placement en SCPI comporte également quelques inconvénients qu’il est judicieux de connaître avant de vous lancer :
- l’investissement en SCPI est conditionné au versement de frais d’entrée allant de 7 à 12 % du montant des parts souscrites
- il faut être prêt à immobiliser son épargne investie dans les SCPI pendant au moins 8 à 10 ans pour amortir les frais d’entrée
- les parts de SCPI entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI
Le crowdfunding ou financement participatif, c’est rentable ?
Le financement participatif ou crowdfunding repose sur la participation du grand public à des projets immobiliers. À la manière d’une cagnotte en ligne, chaque participant contribue au financement d’une construction de programme neuf ou d’une rénovation d’un bâtiment existant.
Le crowdfunding permet de participer à des projets variés dans l’immobilier résidentiel (logements) et le tertiaire (bureaux, entreprises, commerces…). Dans ce système, il est possible d’investir sans avoir un capital conséquent et sans avoir à assurer la gestion locative.
De nombreuses plateformes spécialisées dans le crowdfunding ont fleuri sur la toile pour investir facilement et avec un ticket d’entrée limité (à partir de 100 €). Chaque projet est présenté sur la plateforme et la souscription se fait en quelques clics. La plupart des projets sont soumis à des conditions :
- participation à un emprunt obligataire avec taux d’intérêt fixé en amont (entre 8 à 12 %)
- de durée d’opération, comprise entre 12 et 24 mois
À la fin de l’opération, la plateforme en ligne rembourse les participants du montant de leur capital versé et des intérêts de l’emprunt.
Selon le baromètre 2022 du crowdfunding réalisé par Mazars et l’association FPF, la rentabilité moyenne du financement participatif immobilier atteint 9,4 % soumis au prélèvement forfaitaire unique ou flat tax (30 %).
Ce type d’investissement n’est pas dépourvu de risques, principalement :
- le manque de fiabilité de certaines plateformes (doivent être immatriculées à l’ORIAS)
- la perte en capital (rare, mais possible)
L’immobilier fractionné ou la tokenisation, de quoi parle-t-on ?
L’immobilier fractionné est une manière d’investir dans un ou plusieurs biens immobiliers avec d’autres investisseurs. Certaines plateformes en ligne se sont spécialisées dans ce concept, également appelé tokenisation.
La valeur du bien est divisée en plusieurs parts (tokens), proposées à la vente aux particuliers. Jusqu’ici, a priori, rien ne distingue l’immobilier fractionné de la SCPI. Pourtant, ce type d’investissement possède de nombreuses particularités :
- ce sont les entreprises spécialisées dans l’immobilier qui restent propriétaires des biens
- les investisseurs bénéficient d’un contrat de royalties pour percevoir une redevance sur les loyers, proportionnellement à leur investissement
- lorsque les biens sont revendus, les investisseurs perçoivent leur part de l’éventuelle plus-value
- la tokenisation est assimilée à un placement financier soumis à la flat tax et non à l’impôt sur les revenus fonciers
L’immobilier fractionné présente l’avantage d’être accessible avec :
- un ticket d’entrée très faible (dès une dizaine d’euros sur certaines plateformes)
- une imposition dès que les revenus générés dépassent l’investissement initial
- une rentabilité comprise entre 4 et 15 % selon le type de projet
Côté inconvénient, l’autorité des marchés financiers (AMF) alerte sur les risques de perte financière liés à ce type d’investissement sous forme de royalties, et appelle les investisseurs à la vigilance.
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Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity
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